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低迷的地产股还有机会吗?兼谈大盘

浙江资本圈6152105/18 10:33

极度悲观,还有最后一根稻草吗?

标签: 地产股 央行 货币政策

来源:浙江资本圈(ID:capitalzj )

最近低迷的地产股行情,让持有人的心情很沮丧。但不要忘记,股市就是一个起伏循环,跌多了的板块肯定会要涨,我还没见过一个跌到要从股市除名的板块。

 

1)极度悲观,还有最后一根稻草吗?

 

简单说,现在地产股的走势、估值,已经反映了一切利空因素,限购、房产税、加息、崩盘……这一切真的会发生吗?如果发生,力度会比想象的大吗?我估计不会。

所以,现在是一个很压抑的时刻。但不会有新的一根稻草来压死骆驼了。

从估值来看,地产板块市盈率和市净率,相对于沪深300 的比值分别为1.02 和1.16,都已经低于2014 年阶段的最低位。即使在最悲观的假设下,保利、万科等龙头房企的拟合PE和相对估值背离已经是历史最高峰,估值很难有下行空间。

 

2)银行态度的微妙改变

 

从业绩来看,多数龙头公司一季度的业绩都非常靓丽。其实,一季度的数据往往会失真,一般需要看半年报数据更好。

提醒大家注意一个细节。华夏幸福刚刚发布公告,中信银行将华夏幸福集团认定为战略客户,同意向华夏幸福集团提供总额不超过人民币315亿元的集团授信额度,其中产业新城授信额度不超过165亿元。

这是2个信号:①市场一直传闻的华夏幸福资金链紧张,最终会得到妥善解决;②银行对房地产的态度缓解,资金迟早会投向优质企业。

目前龙头房企整体环境都要好于2014 年阶段,而中小型房企面临的压力会更大。行业将会从过去拼“资源”,过渡到今年拼“融资”,龙头企业受益最大。

 

3)为什么还没人砸售楼处?

 

统计局发布的18年4月房地产行业数据,4月销售增速下降,但价格仍然保持上涨趋势。房企资金受房屋预售款增速降低影响持续回落,4月单月增速首次转负。

4 月份数据负增长并不是一个坏事,而是一个积极的信号,这将打消市场对于行业底部推迟的担忧,告诉大家周期是永恒主题,弹性永远存在。股价往往会比行业提前见底,提前上涨,具有预示性。

很多老一辈房地产研究员,最近在等哪些地方出现土地流拍,哪些地方出现这种砸售楼处这种信号。言下之意就是房地产行业机会是需要逆向思维的。

实际上,房地产比上游的煤炭、钢铁和水泥等都是要提前的,不管是股票机会还是行业周期都不是同步的。房地产板块会先一步出现机会,后面才是房地产上下游。

 

4)一句“没机会”是房地产的宿命吗?

 

市场还存在一些偏见,一言以蔽之房地产的“没机会”,通常逻辑都脱离了行业的本质,比如说觉得房价很贵买不起房了、要搞长效机制、房地产影响新经济发展了,结论就是不应该去搞地产股。

其实,万事万物都有周期,把握周期本质是第一位的。不合理最终会被未来的周期所修正,要想清楚我们现在要做的是什么,去判断行业未来的变化方向和股票的变化方向。

房地产要废了吗?农民进城、一二线改善型需求没有了吗?中国的城市化率才多少?所以这些话其实经不起仔细推敲。这里就不展开了,大家知道结论就行。

 

5)央行货币政策的预兆

 

从央行一季度货币政策执行报告中可以看到,有两点对于房地产有积极意义。

一是表述上由过去的仅提“去杠杆”到提“宏观杠杆率趋稳”,全局利率会持续出现改善,这对房地产销售、购房者的态度、政策的一些局部变化都是比较积极的;

二是“加强利率传导”。近期 AAA 级央企房地产板块票面利率都有 30 个 BP 左右的下行,这是市场利率传导的一个开始。

 

6)利率——地产股真正的底层逻辑

 

过去房地产板块的机会,要比销售同比底部提前 1-2 个季度,最根本的原因在于过去的九利者根据政策的框架去博弈房地产板块机会。

但这轮房地产中周期经济整体是向上改善的,所以难有降息或者明确的政策放松出现,所以九利者很难依靠过去的政策框架来做地产的布局。

大家要回归真正的底层框架,从利率波动背后的框架来分析地产。目前市场利率已经改善两个多月,这是个信号,在过去的政策底和基本面底之间也都会出现,利率的改善才是判断地产股真正的底层逻辑,未来的地产板块具备超额收益的概率很大。

 

7)关于大盘,不乐观

 

今年的外部环境很不乐观。贸易摩擦、中兴芯片变数太大,一天一个说法,玩死股民。

宏观经济也不大乐观。跟做实业的朋友聊,都在往下走,一定要降低预期。居民手头钱也不多了,所以才有“消费降级”的说法,我在之前一篇《和私募同学的聊天:关于大盘和板块》,已经有过详细阐述。

大盘,判断是2900-3300点之间震荡,逢高要记得出货。向下的话,也有刺破2900的可能,想抄底的话也不要急。这个行情,只会买错,不会卖错。